廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于深化

工業(yè)用地市場化配置改革若干措施的通知

粵辦函〔2021〕226號

各地級以上市人民政府，省政府各部門、各直屬機構(gòu)：

　　《關(guān)于深化工業(yè)用地市場化配置改革的若干措施》已經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向省自然資源廳反映。

省政府辦公廳

2021年7月20日

關(guān)于深化工業(yè)用地市場化配置改革的

若干措施

　　為貫徹落實黨中央、國務(wù)院《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，進(jìn)一步深化工業(yè)用地市場化配置改革，促進(jìn)我省工業(yè)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合我省實際提出如下措施。

　　一、高效配置新增工業(yè)用地

　　（一）加強供需對接。市、縣自然資源主管部門在編制年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃時，應(yīng)通過中國土地市場網(wǎng)、全國公共資源交易平臺（廣東）、當(dāng)?shù)毓操Y源交易平臺等渠道發(fā)布工業(yè)用地（包含國有工業(yè)用地和集體工業(yè)用地）需求申報公告，收集市場需求。市、縣自然資源主管部門要會同同級發(fā)展改革、科技、工業(yè)和信息化、生態(tài)環(huán)境等主管部門，依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合市場供需及招商引資等情況，認(rèn)真研究市場需求，并將其中合理需求納入建設(shè)用地供應(yīng)計劃，報經(jīng)同級人民政府同意后向社會公布，接受用地預(yù)申請。

　　（二）推行“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)。“標(biāo)準(zhǔn)地”是指根據(jù)不同行業(yè)分類，在供地條件中設(shè)定固定資產(chǎn)投資強度、容積率、畝均稅收、就業(yè)貢獻(xiàn)、研發(fā)經(jīng)費投入強度等控制指標(biāo)，并結(jié)合區(qū)域評估結(jié)果和規(guī)劃要求，在同一區(qū)域內(nèi)按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行供應(yīng)和監(jiān)管的國有工業(yè)用地。省工業(yè)和信息化廳、自然資源廳負(fù)責(zé)牽頭制定“標(biāo)準(zhǔn)地”控制指標(biāo)體系。市縣級人民政府應(yīng)組織對工業(yè)用地集聚區(qū)開展區(qū)域評估，區(qū)域評估主要包括壓覆重要礦產(chǎn)資源查詢、環(huán)境影響評價、節(jié)能評價、地質(zhì)災(zāi)害危險性評估、地震安全性評價、氣候可行性論證、洪水影響、水資源論證、水土保持評估、文物考古調(diào)查勘探、雷電災(zāi)害評估等事項。供應(yīng)具體地塊時，市、縣自然資源主管部門要會同相關(guān)部門依據(jù)“標(biāo)準(zhǔn)地”控制指標(biāo)體系、區(qū)域評估結(jié)果及相關(guān)規(guī)劃要求，綜合確定合理可行的規(guī)劃條件及控制指標(biāo)，納入供地方案。經(jīng)依法批準(zhǔn)設(shè)立的各類省級以上開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)，含省級以上經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級以上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、省產(chǎn)業(yè)園等），到2022年應(yīng)有30%以上的新供國有工業(yè)用地實行“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)，到2025年新供國有工業(yè)用地要全面實行“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)。鼓勵其他區(qū)域?qū)嵭小皹?biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)。

　　（三）推行“帶項目”供應(yīng)。對于市場需求建議、招商引進(jìn)的工業(yè)項目，由負(fù)責(zé)招商的部門或機構(gòu)會同相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門對項目的必要性、可行性、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模等進(jìn)行論證，提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、履約監(jiān)管要求、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議等，由市、縣自然資源主管部門納入供地方案，實行“帶項目”招標(biāo)拍賣掛牌供應(yīng)。

　　（四）推動“交地即開工”。對于規(guī)劃建設(shè)條件明確的工業(yè)項目，市縣級人民政府可組織自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門同步編制建設(shè)工程設(shè)計方案、施工圖設(shè)計方案，由市、縣自然資源主管部門納入供地方案，實行“帶方案”招標(biāo)拍賣掛牌供應(yīng)。在項目單位簽訂土地使用權(quán)有償使用合同并按規(guī)定完成相關(guān)手續(xù)后，自然資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可依申請核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等相關(guān)證書。

　　土地成交后，確需調(diào)整建設(shè)工程設(shè)計方案、施工圖設(shè)計方案的，在不涉及規(guī)劃條件變更的前提下，可不再辦理土地有償使用合同調(diào)整手續(xù)。

　　二、大力盤活存量工業(yè)用地

　　（五）多措并舉盤活存量工業(yè)用地。鼓勵各地采取統(tǒng)一收儲后出讓、引導(dǎo)企業(yè)協(xié)議轉(zhuǎn)讓、“三舊”改造等多種方式整理工業(yè)用地，拓寬工業(yè)用地供給渠道。支持各地采取清理騰挪、強化整合等方式加大存量國有工業(yè)用地收儲力度，支持建設(shè)一批承載大項目、大產(chǎn)業(yè)、大集群的專業(yè)化園區(qū)、省產(chǎn)業(yè)園等工業(yè)集聚區(qū)。

　　（六）試行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓。開發(fā)投資未完成出讓合同約定開發(fā)投資總額25%的國有工業(yè)項目用地，涉及轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的，可先簽訂轉(zhuǎn)讓合同，辦理不動產(chǎn)預(yù)告登記，待開發(fā)投資總額達(dá)到法定要求時，再依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)讓方存在違約行為或涉及閑置土地的，在申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前須依法依規(guī)依約處理到位。受讓方可憑預(yù)告登記證明辦理項目規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)評、消防等審批手續(xù)。開發(fā)投資額的認(rèn)定，以有資質(zhì)的中介機構(gòu)出具的審計報告或評估報告，或者縣級以上人民政府或開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）管委會出具的書面認(rèn)定意見為依據(jù)。

　　（七）支持國有工業(yè)用地抵押。以有償方式取得的國有工業(yè)用地使用權(quán)抵押，抵押物價值由抵押雙方協(xié)商或通過評估決定，國有工業(yè)用地地上無合法報建手續(xù)的建（構(gòu)）筑物及其附屬設(shè)施不得納入抵押物，抵押權(quán)實現(xiàn)時按照雙方約定的方式與抵押物一并處置，土地有償使用合同對抵押已有約定的，從其約定。土地有償使用合同約定可以分割抵押的，可按已辦理分割后的不動產(chǎn)登記單元分別進(jìn)行抵押。

　　以劃撥方式取得的國有工業(yè)用地使用權(quán)抵押，應(yīng)當(dāng)連同國有工業(yè)用地地上有合法產(chǎn)權(quán)證明的建（構(gòu)）筑物及其附屬設(shè)施一并依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法辦理抵押登記手續(xù)，無須另行辦理抵押審批手續(xù)。在抵押權(quán)實現(xiàn)時，以轉(zhuǎn)讓所得的價款繳納相當(dāng)于土地出讓價款的款項后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償，并應(yīng)當(dāng)將此要求在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證上予以注記。

　　（八）降低“工業(yè)改工業(yè)”門檻。2009年12月31日前已建設(shè)使用，規(guī)劃用途為工業(yè)，且確需實施升級改造的現(xiàn)狀工業(yè)用地，可按規(guī)定納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫范圍，不受上蓋物占地比例限制。上述用地?zé)o合法用地手續(xù)的，可按照“三舊”改造政策完善用地手續(xù)，但在土地有償使用合同中必須明確約定將工業(yè)用地改變?yōu)槠渌?jīng)營性用途的，由政府無償收回土地使用權(quán)。

　　（九）支持工業(yè)項目使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地。工業(yè)項目使用依法入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)按程序納入建設(shè)用地供應(yīng)計劃。以出讓方式供應(yīng)，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式。以出租方式供應(yīng)，只有一個意向用地單位的，可以協(xié)議方式供應(yīng)，公示期間有兩個以上（含兩個）意向用地單位的，轉(zhuǎn)為招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。受讓方和承租方可憑土地有償使用合同和繳款憑證辦理規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)評、消防、不動產(chǎn)登記等手續(xù)。

　　集體經(jīng)營性建設(shè)用地地上已確權(quán)登記的工業(yè)物業(yè)涉及分割轉(zhuǎn)讓、抵押的，可以幢、層為基本單元進(jìn)行分割，但不得預(yù)售。具體分割要求由各地級以上市人民政府結(jié)合實際確定。

　　三、引導(dǎo)工業(yè)項目集聚發(fā)展

　　（十）推動工業(yè)項目入園進(jìn)區(qū)。各地要根據(jù)本地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際，統(tǒng)籌存量工業(yè)用地和新增工業(yè)用地，在國土空間總體規(guī)劃中合理確定工業(yè)用地規(guī)模和布局，對于新增和擬保留使用的存量工業(yè)用地全部落實建設(shè)用地規(guī)模。新建工業(yè)項目和經(jīng)批準(zhǔn)實施異地搬遷的工業(yè)項目，除因安全生產(chǎn)、工藝技術(shù)等特殊要求外，原則上應(yīng)當(dāng)進(jìn)入開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）生產(chǎn)建設(shè)。加快實施村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造攻堅行動，“關(guān)停并轉(zhuǎn)”一批村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)，升級改造后土地規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好的村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)可規(guī)劃建設(shè)省產(chǎn)業(yè)園。各地應(yīng)合理劃定工業(yè)用地控制線，并納入詳細(xì)規(guī)劃予以落實。

　　（十一）支持中小微企業(yè)集聚發(fā)展。各地要在市場調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，在年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃中安排一定比例的國有工業(yè)用地用于標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，保障中小微企業(yè)生產(chǎn)空間。標(biāo)準(zhǔn)廠房用地可按規(guī)定采取出讓、租賃、作價出資（入股）、先租后讓、彈性年期出讓等多種方式供應(yīng)，具體操作細(xì)則由各地級以上市人民政府結(jié)合實際制定。鼓勵珠三角地區(qū)各地級以上市探索將標(biāo)準(zhǔn)廠房用地劃撥或協(xié)議出讓給市縣級工業(yè)和信息化主管部門或開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）管委會，用于在開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）或村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)只租不售的標(biāo)準(zhǔn)廠房，采取此方式供應(yīng)工業(yè)用地的面積不得超過本行政區(qū)域當(dāng)年度計劃供應(yīng)工業(yè)用地總面積的10%，土地供應(yīng)結(jié)果報省自然資源廳備案。各地可在標(biāo)準(zhǔn)廠房用地供應(yīng)方案中明確主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈上下游中小微企業(yè)集聚發(fā)展。標(biāo)準(zhǔn)廠房建筑形態(tài)應(yīng)符合工業(yè)項目的層高、載荷、安全、消防、單套最小建筑面積等要求，不得采用住宅類建筑的套型平面、建筑布局和外觀形態(tài)。

　　（十二）推動二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。同一土地使用權(quán)人相鄰多宗國有工業(yè)用地可統(tǒng)一規(guī)劃布局、適度集中建設(shè)生產(chǎn)服務(wù)、行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施，生產(chǎn)服務(wù)、行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施用地面積和建筑面積分別占總用地面積、總建筑面積的比例可不減少，但不得單獨分割轉(zhuǎn)讓、抵押。對融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、檢測、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新功能的新型產(chǎn)業(yè)用地，其配套行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施建筑面積應(yīng)控制在總建筑面積的30%以內(nèi)，且不得單獨分割轉(zhuǎn)讓、抵押，并應(yīng)當(dāng)將此要求在土地有償使用合同或補充協(xié)議中作出明確規(guī)定，在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證上予以注記。探索以招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)包含工業(yè)用途與其他產(chǎn)業(yè)用途（不包括商品住宅）的混合用地，其中工業(yè)建筑面積占比不得低于50%。

　　四、加強工業(yè)用地服務(wù)監(jiān)管

　　（十三）建立供需服務(wù)平臺。市縣級自然資源主管部門要會同相關(guān)主管部門依托現(xiàn)有的土地市場交易或供需平臺，建立工業(yè)用地用房供需服務(wù)平臺，匯集工業(yè)用地用房供需信息，引導(dǎo)工業(yè)企業(yè)通過平臺發(fā)布用地用房信息，并為企業(yè)提供供需對接等服務(wù)。通過平臺達(dá)成工業(yè)用地交易意向的供需雙方，可轉(zhuǎn)入土地交易機構(gòu)進(jìn)行交易。

　　（十四）規(guī)范價格管理。各地可在不低于國家工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，制定本地區(qū)不同類別工業(yè)用地的出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)或地價修正系數(shù)。新型產(chǎn)業(yè)用地可根據(jù)生產(chǎn)用房分割轉(zhuǎn)讓比例、轉(zhuǎn)讓限制條件、政府回購要求等因素實行差別化地價。存量國有工業(yè)用地轉(zhuǎn)為新型產(chǎn)業(yè)用地、混合產(chǎn)業(yè)用地的，應(yīng)在評估基礎(chǔ)上綜合確定應(yīng)補繳地價款。混合產(chǎn)業(yè)用地出讓底價不得低于相應(yīng)地段各用途對應(yīng)級別基準(zhǔn)地價乘以其比例之和的70%。

　　（十五）強化履約監(jiān)管。對于新供應(yīng)使用的國有工業(yè)用地，縣級人民政府或開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）管委會應(yīng)與工業(yè)用地受讓（承租）方簽訂項目監(jiān)管協(xié)議，明確產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、投產(chǎn)時間、投資強度、產(chǎn)出效率、退出機制、股權(quán)變更約束、生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等內(nèi)容，作為有償使用合同的附件，相關(guān)主管部門要按照“誰提出、誰監(jiān)管”的原則對約定事項實施監(jiān)管，實行全周期管理。建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，土地有償使用合同或項目監(jiān)管協(xié)議載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地的工業(yè)項目，縣級人民政府可與受讓（承租）方簽訂項目監(jiān)管協(xié)議，相關(guān)主管部門要按照職責(zé)分工依法依規(guī)依約實施監(jiān)管，其中涉及改變土地用途的，由縣級自然資源主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)管；涉及房屋銷售、廣告宣傳的，由縣級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)管；未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的，由縣級相關(guān)執(zhí)法部門負(fù)責(zé)監(jiān)管。

　　（十六）探索建立信用約束機制。市縣級自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)將國有工業(yè)用地有償使用合同、項目監(jiān)管協(xié)議履約情況等納入信用管理，依法依規(guī)認(rèn)定相關(guān)市場主體失信信息，并通過“信用中國（廣東）”網(wǎng)站、國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)（廣東）、市縣級人民政府門戶網(wǎng)站等渠道向社會公開，對失信市場主體依法依規(guī)實施信用懲戒。信用等級高的市場主體，可按規(guī)定享受財政、金融及審批等方面優(yōu)惠政策。

　　本措施自2021年8月21日起施行，有效期5年。納入“三舊”改造范圍的工業(yè)用地，按照省“三舊”改造政策相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。地級以上市人民政府可結(jié)合本地實際制定實施細(xì)則。