《廣東省國有建設(shè)用地使用權(quán)交易市場管理規(guī)定》（以下簡稱“《管理規(guī)定》”）已經(jīng)2023年10月8日十四屆廣東省人民政府第17次常務(wù)會(huì)議通過，以廣東省人民政府令第304號(hào)公布，自2024年1月1日起施行。現(xiàn)將《管理規(guī)定》有關(guān)內(nèi)容解讀如下：

　　一、為什么要制定《管理規(guī)定》？

　　（一）貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于建設(shè)全國統(tǒng)一大市場決策部署的重要舉措。習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，構(gòu)建新發(fā)展格局，迫切需要加快建設(shè)高效規(guī)范、公平競爭、充分開放的全國統(tǒng)一大市場，建立全國統(tǒng)一的市場制度規(guī)則，促進(jìn)商品要素資源在更大范圍內(nèi)暢通流動(dòng)。國有建設(shè)用地交易市場是我國現(xiàn)代市場體系的重要組成部分，是全國統(tǒng)一大市場的重要內(nèi)容。我省有必要制訂出臺(tái)《管理規(guī)定》，構(gòu)建統(tǒng)一開放、公平競爭、高效規(guī)范的國有建設(shè)用地交易市場。

　　（二）加強(qiáng)我省國有建設(shè)用地使用權(quán)交易市場管理的現(xiàn)實(shí)需要。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，市場主體之間交易的需求日益強(qiáng)烈，而我省2002年制定的《廣東省土地使用權(quán)交易市場管理規(guī)定》（廣東省人民政府令第79號(hào)）已不能適應(yīng)實(shí)際需要。亟需制訂出臺(tái)新《管理規(guī)定》，對原規(guī)章予以廢止，進(jìn)一步細(xì)化國有建設(shè)用地一、二級(jí)市場的交易規(guī)則、交易流程及監(jiān)管措施，規(guī)范我省國有建設(shè)用地交易行為。

　　（三）促進(jìn)存量土地盤活利用的管理需要。當(dāng)前，我省國有建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場長期處于自發(fā)、分散的狀態(tài)，信息不對稱、交易機(jī)會(huì)不充分；同時(shí)，現(xiàn)有政策對存量國有建設(shè)用地使用權(quán)交易的指導(dǎo)性不足。亟需結(jié)合我省實(shí)際，制訂出臺(tái)《管理規(guī)定》，切實(shí)推動(dòng)存量建設(shè)用地高效利用。

　　二、《管理規(guī)定》的主要內(nèi)容有哪些？

　　《管理規(guī)定》共24條，旨在規(guī)范交易市場秩序、促進(jìn)土地高效流轉(zhuǎn)、提高節(jié)約集約用地水平，進(jìn)一步明確國有建設(shè)用地使用權(quán)交易市場的相關(guān)要求，完善國有建設(shè)用地使用權(quán)交易的規(guī)則，健全市場交易的服務(wù)監(jiān)管。主要內(nèi)容有：

　　（一）明確交易市場的相關(guān)要求

　　一是根據(jù)國家關(guān)于國有土地有償使用制度的規(guī)定，區(qū)分國有建設(shè)用地使用權(quán)一級(jí)市場、二級(jí)市場，并對交易方式、具體形式作出規(guī)定（第二、四條）。二是貫徹落實(shí)關(guān)于建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的指示要求，明確了國有建設(shè)用地使用權(quán)交易市場的原則為統(tǒng)一開放、公平競爭、高效規(guī)范（第三條）。三是明確主管部門職責(zé)，對省、市、縣三級(jí)自然資源主管部門在交易市場管理中的職責(zé)分別作出規(guī)定（第五條）。四是加強(qiáng)交易信息公開，要求采用招標(biāo)拍賣掛牌形式交易的，優(yōu)先采取網(wǎng)上交易（第四條），并明確交易公告、成交結(jié)果的公開場所和媒介（第十三條）。

　　（二）健全服務(wù)監(jiān)管，規(guī)范交易市場秩序

　　一是明確對交易機(jī)構(gòu)的要求（第六條），厘清交易機(jī)構(gòu)和自然資源主管部門在交易活動(dòng)中的關(guān)系（第七條）。二是細(xì)化交易要求，明確供地方案包括監(jiān)管要求等內(nèi)容（第八條），要求將工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書或監(jiān)管協(xié)議納入招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議文件（第十條）。三是明確轉(zhuǎn)讓要求，規(guī)定辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的，市、縣自然資源主管部門要核查相關(guān)情況（第十五條）。四是加強(qiáng)交易市場監(jiān)測監(jiān)管，要求市、縣自然資源主管部門定期更新和發(fā)布基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)（第二十二條）。

　　（三）完善交易規(guī)則，促進(jìn)土地要素流通

　　一是細(xì)化國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌公告的內(nèi)容、時(shí)間要求（第十一條），明確標(biāo)底、底價(jià)的保密要求（第九條）。二是明確國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同的簽訂程序和買賣、交換、贈(zèng)與等國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的辦理程序（第十二、十四條）。三是規(guī)范劃撥、租賃土地的交易管理，明確劃撥、租賃土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件和程序（第十六至十九條）。四是推動(dòng)以市場化方式盤活存量用地，規(guī)定國有建設(shè)用地使用權(quán)預(yù)告登記、分割合并的條件（第二十、二十一條）。

　　三、需要特別說明的問題

　　（一）國有建設(shè)用地使用權(quán)交易市場的分類有哪些？

　　《管理規(guī)定》對國有建設(shè)用地使用權(quán)交易市場進(jìn)行了區(qū)分，具體包括政府以出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等方式有償供應(yīng)國有建設(shè)用地使用權(quán)的一級(jí)市場，以及國有建設(shè)用地使用權(quán)人以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方式交易國有建設(shè)用地使用權(quán)的二級(jí)市場。

　　（二）交易機(jī)構(gòu)與自然資源主管部門的是怎樣的關(guān)系？

　　《管理規(guī)定》將自然資源主管部門與交易機(jī)構(gòu)的職責(zé)做了明確的區(qū)分與銜接，明確了市、縣人民政府自然資源主管部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施國有建設(shè)用地使用權(quán)交易和對交易市場的監(jiān)督管理，交易的具體事項(xiàng)可以委托交易機(jī)構(gòu)承辦，在工作機(jī)制上進(jìn)一步保障國有建設(shè)用地使用權(quán)交易的順利進(jìn)行。

　　（三）二級(jí)市場中土地轉(zhuǎn)讓核查的要求有哪些？

　　《管理規(guī)定》明確自然資源主管部門介入轉(zhuǎn)讓核查的范圍是雙方交易后需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)的轉(zhuǎn)讓行為，并明確了自然資源主管部門核查的內(nèi)容是轉(zhuǎn)讓的合法情況、有償使用合同約定的轉(zhuǎn)讓條件履行情況，有利于維護(hù)相對人的合法權(quán)益和二級(jí)市場的交易秩序。

　　（四）預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度的意義有哪些？

　　為解決“投資額未到25%不得轉(zhuǎn)讓，但不轉(zhuǎn)讓又無法實(shí)現(xiàn)開發(fā)利用，進(jìn)一步導(dǎo)致土地閑置”的難題，《管理規(guī)定》明確了未完成開發(fā)投資總額25%的房屋建設(shè)工程，可以依法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，待投資開發(fā)達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件時(shí)，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，為解決上述難題提供了新路徑，既保障了投資人權(quán)益，又有利于存量土地盤活，促進(jìn)土地要素流通。

　　（五）國有建設(shè)用地使用權(quán)分割、合并的作用有哪些？

　　由于各方面原因，一些已供宗地面積較大，因市場經(jīng)濟(jì)變化，企業(yè)無力對土地進(jìn)行合理開發(fā)或者部分土地?zé)o法繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營，而有一些地塊則過于零碎，難以整體開發(fā)經(jīng)營或入駐大企業(yè)，為此，《管理規(guī)定》明確了同一國有建設(shè)用地使用權(quán)人在國有建設(shè)用地具備獨(dú)立宗地條件和符合國土空間規(guī)劃的情況下，可以分割、合并國有建設(shè)用地使用權(quán)，為解決存量國有建設(shè)用地“用而未盡”以及“碎片化”問題提供了新路徑，有利于盤活利用存量土地資源、提高土地綜合利用效率，有利于保障市場用地主體合法權(quán)益。