廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于支持鐵路

建設(shè)可持續(xù)運(yùn)營推進(jìn)土地綜合開發(fā)

若干政策措施的通知

粵府辦〔2024〕5號(hào)

各地級(jí)以上市人民政府，省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

　　《關(guān)于支持鐵路建設(shè)可持續(xù)運(yùn)營推進(jìn)土地綜合開發(fā)若干政策措施》已經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹落實(shí)。實(shí)施過程中遇到的問題，請(qǐng)徑向省自然資源廳、發(fā)展改革委反映。

廣東省人民政府辦公廳

2024年5月7日

關(guān)于支持鐵路建設(shè)可持續(xù)運(yùn)營推進(jìn)

土地綜合開發(fā)若干政策措施

　　為深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想和黨的二十大精神，認(rèn)真貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記視察廣東重要講話精神，堅(jiān)定不移踐行新發(fā)展理念，推進(jìn)綠色發(fā)展，倡導(dǎo)綠色出行等綠色生活方式，加快形成生態(tài)文明制度體系，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開發(fā)的部署安排，現(xiàn)就推進(jìn)鐵路（含國鐵干線，城際、市域、市郊、疏港鐵路等和修建復(fù)線、鐵路改造等）項(xiàng)目站場及毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)提出以下政策措施。

　　一、保障綜合開發(fā)用地需求

　　（一）新建鐵路項(xiàng)目沿線市、縣人民政府應(yīng)積極支持和保障綜合開發(fā)的用地需求，并根據(jù)綜合開發(fā)實(shí)施時(shí)序，將綜合開發(fā)用地需求納入國土空間規(guī)劃。鐵路項(xiàng)目配套安排的土地綜合開發(fā)所需新增建設(shè)用地指標(biāo)，由省自然資源廳使用省指標(biāo)保障。

　　（二）在鐵路項(xiàng)目規(guī)劃選址階段，將土地綜合開發(fā)需求作為項(xiàng)目選線和站場選址的重要因素統(tǒng)籌考慮，沿線市、縣人民政府應(yīng)及時(shí)對(duì)以站點(diǎn)為中心、半徑800米范圍內(nèi)用地實(shí)施規(guī)劃控制，并結(jié)合國土空間規(guī)劃和城市路網(wǎng)等實(shí)際情況，確定站場中心點(diǎn)向外半徑800米左右范圍內(nèi)的土地作為綜合開發(fā)備選用地。站場周邊綜合開發(fā)用地面積有限的或暫不具備開發(fā)條件的，經(jīng)沿線地級(jí)以上市人民政府與鐵路建設(shè)投資主體協(xié)商后，可在該站點(diǎn)所在地級(jí)以上市配置綜合開發(fā)備選用地。

　　（三）在鐵路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后、鐵路站場土地綜合開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)前，暫停出讓及劃撥該范圍內(nèi)土地；確有必要在暫停期內(nèi)開展國家、省重點(diǎn)工程或重大民生工程、環(huán)境保護(hù)工程以及在鐵路項(xiàng)目規(guī)劃選址確定前立項(xiàng)的“三舊”改造項(xiàng)目建設(shè)的，由有關(guān)地級(jí)以上市人民政府向省自然資源廳提出申請(qǐng)，省自然資源廳牽頭會(huì)同省有關(guān)部門研究決定。

　　（四）扣除站場用地后，同一鐵路項(xiàng)目的綜合開發(fā)用地總量按站場平均規(guī)模不超過50公頃控制，單個(gè)站場綜合開發(fā)用地規(guī)模不超過100公頃。

　　二、加強(qiáng)規(guī)劃編制和銜接

　　（五）新建鐵路項(xiàng)目沿線地級(jí)以上市自然資源主管部門或行業(yè)主管部門會(huì)同鐵路建設(shè)投資主體，在項(xiàng)目可行性研究階段同步編制境內(nèi)路段的鐵路站場土地綜合開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，充分征求鐵路建設(shè)投資主體或鐵路項(xiàng)目法人單位以及其他相關(guān)部門書面意見后，報(bào)地級(jí)以上市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)省發(fā)展改革委、自然資源廳備案后實(shí)施。經(jīng)批準(zhǔn)的鐵路站場土地綜合開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)納入國土空間基礎(chǔ)信息平臺(tái)，疊加至國土空間規(guī)劃“一張圖”，并將主要內(nèi)容納入國土空間詳細(xì)規(guī)劃組織實(shí)施。涉及調(diào)整詳細(xì)規(guī)劃的，按有關(guān)規(guī)定辦理。

　　（六）鐵路站場土地綜合開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)按“一體設(shè)計(jì)、統(tǒng)一聯(lián)建、立體開發(fā)、功能融合”的原則編制，明確綜合開發(fā)用地位置、范圍、用地規(guī)模、開發(fā)條件等，促進(jìn)站場及相關(guān)設(shè)施用地布局協(xié)調(diào)、交通設(shè)施無縫銜接、地上地下空間充分利用、交通運(yùn)輸功能和城市綜合服務(wù)功能大幅提高，形成鐵路建設(shè)和城鎮(zhèn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良性互動(dòng)機(jī)制，促進(jìn)鐵路交通和城鎮(zhèn)化可持續(xù)發(fā)展。

　　三、促進(jìn)土地復(fù)合開發(fā)利用

　　（七）對(duì)于必須與鐵路主體工程同步規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工的地上、地下建（構(gòu)）筑物等鐵路站場預(yù)留結(jié)構(gòu)空間，在符合安全生產(chǎn)條件下，支持鐵路建設(shè)投資主體或鐵路項(xiàng)目法人單位依法開展便民服務(wù)等相關(guān)物業(yè)的出租。

　　（八）利用鐵路項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的用地進(jìn)行地上、地表、地下空間開發(fā)的，在符合國土空間詳細(xì)規(guī)劃和鐵路項(xiàng)目安全需求的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。分層設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式辦理用地手續(xù)；不符合《劃撥用地目錄》的，可按協(xié)議方式辦理有償用地手續(xù)。鼓勵(lì)以出讓、租賃方式供應(yīng)分層設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行地上、地表、地下開發(fā)。鐵路項(xiàng)目法人單位依法取得的劃撥用地，因轉(zhuǎn)讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可按國辦發(fā)〔2014〕37號(hào)文規(guī)定采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)；由政府收回實(shí)施開發(fā)的，可參照低效用地再開發(fā)和“三舊”改造相關(guān)政策，按扣除土地收回、收購等費(fèi)用以及計(jì)提資金后的出讓收益的最高不超過60%比例補(bǔ)償鐵路建設(shè)投資主體或鐵路項(xiàng)目法人單位。

　　（九）支持鐵路項(xiàng)目法人單位利用自有土地、平等協(xié)商收購相鄰?fù)恋亍⒁婪ㄈ〉谜?yīng)土地或與其他市場主體合作，對(duì)既有鐵路項(xiàng)目站場用地進(jìn)行綜合開發(fā)。鐵路項(xiàng)目沿線市、縣自然資源主管部門要依法為鐵路項(xiàng)目法人單位利用自有土地進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)整合和宗地合并、分拆等提供服務(wù)。

　　四、明確供地方式

　　（十）鐵路項(xiàng)目沿線市、縣自然資源主管部門應(yīng)根據(jù)國土空間規(guī)劃和鐵路站場土地綜合開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃的實(shí)施情況，將綜合開發(fā)用地納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，并按要求公開。新建鐵路項(xiàng)目站場綜合開發(fā)用地采用市場化方式供應(yīng)的，供地公告時(shí)間不得少于60個(gè)工作日。新建鐵路項(xiàng)目未確定投資主體的，可在項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，將土地綜合開發(fā)權(quán)一并招標(biāo)，新建鐵路項(xiàng)目中標(biāo)人同時(shí)取得土地綜合開發(fā)權(quán)，相應(yīng)用地可按開發(fā)分期約定一次或分期提供，供地價(jià)格按出讓時(shí)的市場價(jià)確定。新建鐵路項(xiàng)目已確定投資主體但未確定土地綜合開發(fā)權(quán)的，如用地符合《劃撥用地目錄》，可按劃撥方式供應(yīng)；如不符合《劃撥用地目錄》，采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)，并將統(tǒng)一聯(lián)建的鐵路站場、線路工程及相關(guān)規(guī)劃條件、鐵路建設(shè)要求作為取得土地的前提條件。供應(yīng)既有鐵路項(xiàng)目綜合開發(fā)用地，應(yīng)將綜合開發(fā)用地的規(guī)劃要求和鐵路建設(shè)要求一并納入土地供應(yīng)的前提條件。

　　（十一）各地可探索對(duì)綜合開發(fā)用地采取“成片提供，分期供應(yīng)”的方式辦理用地相關(guān)手續(xù)，即參照現(xiàn)行的招標(biāo)拍賣掛牌模式先行確定綜合開發(fā)用地的使用權(quán)人和出讓價(jià)格，暫不整體履行招標(biāo)拍賣掛牌供地程序中的出讓合同簽署和出讓金繳納等流程，根據(jù)國土空間規(guī)劃和實(shí)際情況進(jìn)行分宗，按宗地用途和有關(guān)規(guī)定分期簽訂綜合開發(fā)用地有償使用合同，分期供地的總價(jià)格按招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)確定的價(jià)格執(zhí)行。分期供地的時(shí)限最長不得超過5年。因土地使用權(quán)人原因?qū)е路制诠┑夭荒茉?年內(nèi)完成的，不得再為該使用權(quán)人辦理余下土地的供地手續(xù)。

　　五、合理確定用地成本

　　（十二）符合省確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約（容積率和建筑系數(shù)超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)40%、投資強(qiáng)度增加10%以上）的工業(yè)項(xiàng)目，可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的70%確定出讓底價(jià)。按比例計(jì)算后低于該項(xiàng)目實(shí)際土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和的，應(yīng)按不低于實(shí)際各項(xiàng)成本費(fèi)用之和的原則確定出讓底價(jià)。綜合開發(fā)用地建設(shè)房地產(chǎn)（含商業(yè)、寫字樓等）的，需以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，出讓底價(jià)應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、供地政策和土地市場行情等，集體決策，綜合確定；土地出讓底價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競買保證金不得低于出讓底價(jià)的20%。綜合開發(fā)用地涉及多種用途的，出讓底價(jià)不得低于相應(yīng)地段各用途對(duì)應(yīng)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)乘以其比例之和的70%。鼓勵(lì)空間集約利用，地下空間使用權(quán)的出讓（租賃）底價(jià)可按所在地級(jí)別基準(zhǔn)價(jià)乘以相應(yīng)的修正系數(shù)計(jì)算確定。具體修正系數(shù)由各市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。增加空中連廊通道、地下公共通道以及自有用地增加公共停車設(shè)施等，不計(jì)收地價(jià)。

　　（十三）經(jīng)國家授權(quán)經(jīng)營的土地，在使用年限內(nèi)可依法作價(jià)出資（入股）、租賃或經(jīng)國家出資企業(yè)審核批準(zhǔn)后在集團(tuán)公司內(nèi)部國有控股、國有實(shí)際控制企業(yè)之間非公開轉(zhuǎn)讓。

　　六、建立綜合保障機(jī)制

　　（十四）新建鐵路項(xiàng)目內(nèi)部收益率原則上應(yīng)滿足行業(yè)基準(zhǔn)值的要求，即融資前稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不應(yīng)低于3%或項(xiàng)目資本金稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不應(yīng)低于1%。新建鐵路項(xiàng)目建設(shè)投資由出資主體按規(guī)定籌措落實(shí)。在不新增隱性債務(wù)的前提下，鐵路建設(shè)投資主體及鐵路沿線地級(jí)以上市人民政府承擔(dān)鐵路項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營責(zé)任。其中，鐵路建設(shè)投資主體應(yīng)通過優(yōu)化線站位選址、提升運(yùn)營效益，提高新建鐵路項(xiàng)目內(nèi)部收益率；鐵路沿線各地級(jí)以上市提供與可持續(xù)經(jīng)營責(zé)任相匹配的綜合開發(fā)用地?cái)?shù)量，具體可持續(xù)經(jīng)營責(zé)任按該市境內(nèi)路段投資占項(xiàng)目總投資的比例確定。鐵路項(xiàng)目開通運(yùn)營后可根據(jù)實(shí)際運(yùn)營情況，每5年測算調(diào)整可持續(xù)經(jīng)營責(zé)任，在項(xiàng)目開通運(yùn)營首年起十年內(nèi)分?jǐn)傊Ц丁Ｍ恋鼐C合開發(fā)收益分市核算，優(yōu)先用于落實(shí)鐵路項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營責(zé)任。

　　（十五）鐵路項(xiàng)目沿線地級(jí)以上市人民政府應(yīng)與新建鐵路建設(shè)投資主體按照一體規(guī)劃、聯(lián)動(dòng)供應(yīng)、立體開發(fā)、統(tǒng)籌建設(shè)的原則，協(xié)商確定鐵路站場建設(shè)需配套安排的土地綜合開發(fā)事項(xiàng)，明確土地綜合開發(fā)項(xiàng)目與對(duì)應(yīng)鐵路站場、線路工程統(tǒng)一聯(lián)建等相關(guān)事宜。新建鐵路項(xiàng)目可研審批前，沿線地級(jí)以上市與鐵路建設(shè)投資主體要簽署可持續(xù)經(jīng)營責(zé)任協(xié)議，明確綜合開發(fā)用地規(guī)模、位置、支付方式等，沿線各地級(jí)以上市根據(jù)土地綜合開發(fā)等據(jù)實(shí)繳付可持續(xù)運(yùn)營資金。鐵路項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營責(zé)任方案應(yīng)納入鐵路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告上報(bào)審批，在項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)中予以明確。鼓勵(lì)沿線各地級(jí)以上市統(tǒng)籌礦產(chǎn)資源、股權(quán)資源、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目收益等，合法合規(guī)加大力度支持鐵路項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營。加大對(duì)符合條件的政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目的信貸支持力度，為項(xiàng)目提供長期、穩(wěn)定、低成本的資金支持。

　　（十六）支持沿線綜合開發(fā)收益用于鐵路項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營。土地出讓收入扣除土地收儲(chǔ)等必要的成本和國家、省、市規(guī)定的剛性計(jì)提后，其余可用于鐵路項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營。以“鐵路項(xiàng)目+綜合開發(fā)”模式建設(shè)的鐵路項(xiàng)目，可由出讓土地獲得收入的沿線地級(jí)以上市人民政府按照收支兩條線的要求，根據(jù)與鐵路建設(shè)投資主體簽訂的可持續(xù)經(jīng)營責(zé)任協(xié)議約定，從土地綜合開發(fā)收益中安排可持續(xù)經(jīng)營專項(xiàng)補(bǔ)助資金撥付鐵路項(xiàng)目法人單位，提高鐵路項(xiàng)目資金籌集能力和收益水平。“十二五”“十三五”期間采用“鐵路項(xiàng)目+土地開發(fā)”以外模式建設(shè)的廣珠城際鐵路項(xiàng)目，相關(guān)地級(jí)以上市人民政府和省有關(guān)部門應(yīng)按照《珠三角城際軌道交通項(xiàng)目運(yùn)營保障金管理辦法》的具體要求實(shí)施開發(fā)收益管理。已移交廣州市的珠三角城際鐵路項(xiàng)目的土地綜合開發(fā)工作，由廣州市牽頭會(huì)同相關(guān)地市參照省級(jí)《珠三角城際交通項(xiàng)目運(yùn)營保障金管理辦法》制定運(yùn)營保障金管理辦法實(shí)施開發(fā)收益管理，省財(cái)政廳予以政策指導(dǎo)。鐵路建設(shè)投資主體或鐵路項(xiàng)目法人單位依法取得的劃撥用地以及建成的站場、車輛段、停車場等上蓋板，其建設(shè)用地使用權(quán)由政府收回后公開出讓的，參照低效用地再開發(fā)和“三舊”改造相關(guān)政策，按扣除土地收回、收購等費(fèi)用以及計(jì)提資金后的出讓收益的最高不超過60%比例補(bǔ)償鐵路建設(shè)投資主體或鐵路項(xiàng)目法人單位。

　　（十七）鼓勵(lì)鐵路建設(shè)投資主體或鐵路項(xiàng)目法人單位積極參與項(xiàng)目所在地級(jí)以上市實(shí)施鐵路項(xiàng)目紅線范圍及周邊土地綜合開發(fā)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)等業(yè)務(wù)，項(xiàng)目所在地級(jí)以上市應(yīng)按照規(guī)定支付相關(guān)款項(xiàng)。

　　（十八）鐵路項(xiàng)目沿線各地級(jí)以上市在符合規(guī)定情況下設(shè)立鐵路運(yùn)營保障金賬戶，匯存資金專項(xiàng)用于鐵路項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營。

　　七、建立省市監(jiān)督及協(xié)調(diào)機(jī)制

　　（十九）嚴(yán)格土地開發(fā)利用管理。相關(guān)市、縣自然資源主管部門應(yīng)與取得綜合開發(fā)用地使用權(quán)的主體明確約定鐵路站場、線路工程應(yīng)先于綜合開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。取得綜合開發(fā)用地的主體未按約定優(yōu)先建設(shè)鐵路站場、線路工程的，按照國辦發(fā)〔2014〕37號(hào)文規(guī)定，不得為其辦理不動(dòng)產(chǎn)手續(xù)。

　　（二十）建立省市鐵路項(xiàng)目沿線綜合開發(fā)監(jiān)督協(xié)調(diào)機(jī)制。省發(fā)展改革委統(tǒng)籌協(xié)調(diào)以“鐵路項(xiàng)目+綜合開發(fā)”模式推進(jìn)鐵路項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)，省自然資源廳協(xié)調(diào)督促各地認(rèn)真落實(shí)鐵路項(xiàng)目土地綜合開發(fā)相關(guān)用地政策，省有關(guān)部門按照各自職責(zé)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營和綜合開發(fā)的協(xié)調(diào)指導(dǎo)，鐵路建設(shè)投資主體切實(shí)履行鐵路項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營主體責(zé)任，鐵路項(xiàng)目沿線各級(jí)人民政府要高度重視、認(rèn)真貫徹落實(shí)國家和省的相關(guān)政策要求，共同形成鐵路可持續(xù)經(jīng)營的長效機(jī)制。

　　本政策措施自印發(fā)之日起施行，有效期5年。本政策措施印發(fā)實(shí)施前，按照粵府辦〔2018〕36號(hào)文簽署土地綜合開發(fā)協(xié)議的鐵路項(xiàng)目，繼續(xù)按粵府辦〔2018〕36號(hào)文相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。